как правильно купить участок

Правовые аспекты покупки земельного участка у частного лица и возможные «подводные камни и подвохи»

В России человек имеет несколько законных прав на получение в собственность земли под строительство частного дома. В их числе — право собственности по давности владения, вещное право на земли промышленности, право наследования, право приватизации, право создания недвижимой вещи, право приобретения земли у частного лица и другие, более «тонкие» права.



Поговорим сегодня о покупке земли у частного лица.
Как должен поступать покупатель, чтобы не закопать денежки в чужую землю? Деньги, терпение и внимание.

Покупка и оформление частной загородного дома (недвижимости) в собственность — процедура длительная (порой занимает несколько лет) и довольно дорогая. Документы для совершения такой сделки собираются не за день и не за два. Основная особенность сделок с земельными участками — границы участка, выставляемого на продажу, должны быть в обязательном порядке установлены и поставлены на учет в соответствии законодательством, в противном случае, участок не является предметом сделки. А значит, первое, что нужно узнать — в порядке ли документы к продавца.

Осторожно, кадастр!
Самые полные сведения о земле, которую вы планируете купить, содержаться в кадастровом плане. Это — основной документ, позволяющий осуществить сделку капли-продажи. Ее объектом может быть только участок земли, прошедший государственный кадастровый учет и получивший государственный кадастровый номер. Прежде, чем оформлять документы, нужно сделать запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью получения сведений о предстоящей покупке, чтобы удостовериться, что данные, указанные в кадастре, являются юридически обоснованными. В кадастровом плане должны содержаться следующие сведения:

адрес места земельного участка;
его реальная площадь;
описание и маркировка границ:
сведения о принадлежности категории земель + разрешенное использование земель;
характеристики — качественные и экономические, и конечно же, информация о наличии на участке объектов недвижимости.
Если документы на землю оформлены более 5 лет назад, то нужно получить свежий кадастровый план и свежую справку, отражающую стоимость участка — нормативную и кадастровую.

Правоустанавливающие документы.
Они доказывают, что продавец обладает правом собственности.

К ним относятся:

договор купли — продажи, мены, дарения;
постановление (решение) уполномоченного органа о предоставлении данного участка в собственность.
Доказательством наличия у продавца права собственности на земельный участок, служит свидетельство о регистрации права собственности, выданное соответствующим органом (в РФ этим органом является Федеральная регистрационная служба).

Все перечисленные документы (в особенности, правоустанавливающие) должны быть в обязательном порядке оформлены и, безусловно, зарегистрированы (попросите показать Вам оригинал).

В зависимости от категории земель и оснований на право собственности, список документов может несколько различаться.

Документы на землю с постройками.
Если Вы покупаете землю, с уже имеющимися на ней постройками, пусть и в недостроенном виде, то все строения и недострой должны быть оформлены.

Таким образом, вы себя обезопасиваете от прямого действия статьи ГК РФ о самовольных постройках.

Если дом не оформлен или не зарегистрирован, то в этом случае он считается самовольной постройкой, и новому владельцу без обивания порогов чиновничьих кабинетов и дополнительной траты денег будет весьма проблемно.

Итак, в случае покупки земли с постройками нужно:
проверить, что все постройки и строения реально находятся в границах участка
определить вид строения (жилое/нежилое строение, жилой дом). От этого зависит регистрационный штамп в паспорте;
выяснить, нет ли на участке зарегистрированных строений, если он фактически пуст;
проверить, соблюдено ли расстояние от границ соседей (норма — 3 м. для дома, 1 м. — прочие строения);
определить площадь дома как общую, так и жилую и удостовериться, что она совпадает с площадью в правоустанавливающих документах;
убедиться, что в Бюро Технической Инвентаризации нет заведеных инвентарных дел на строения, которых уже не существует, а в имеющихся отсутствуют незаконные перепланировки (проштудируйте техпаспорт БТИ);
проверить, действуют ли коммуникации, зарегистрированы ли они официально по подведению и подключению.
Назначение и категория земли.
Если ваша цель купить просто участок земли, вы должны знать, что не всегда он может подойти для постройки дома.

Выясните, для каких целей эта земля предназначена. Предварительно узнайте, не включен ли выбранный участок в зону отчуждения, поскольку, например, рядом пролегает водопровод и линии связи или это охранные зоны водоемов, линий электропередач, автострад и пр.

Еще одна опасность: в перспективном плане властей могут содержаться любые замыслы относительно использования земли, в границах которой находится и «ваш» участок.

Поэтому примите меры для того, чтобы выяснить в местной администрации, не зарезервирован ли участок для госнужд. Эта информация является открытой.

Важные НЕ мелочи
По выписке из домовой книги убедитесь, что в доме отсутствуют зарегистрированные лица. Получите справку о наличии подземных коммуникаций либо пригласите специалистов для проведения топосъемки.
Получите все документы об отсутствии у владельца задолженности по обязательным платежам.

Итак, вы прошли полпути. А именно основательно изучили ту территорию, которую мечтаете видеть своей собственностью и собрали основные документы. Но это еще не все, вперед — сама процедура купли-продажи. Помните, что фактическое и юридическое владение землей — две большие разницы.

Фактическое владение земельным участком (без юридического основания) признается правонарушением. Так, самовольное занятие земельного участка влечет за собой, как минимум, наложение штрафа (ст. 7.1 КоАП РФ), а как максимум — освобождение занимаемой территории.