как правильно купить дом

Чтобы купить или построить хороший безопасный частный дом одного желания мало. Знание - сила. Знание строительных норм и правил - это особенная сила, особенно в деле покупки и строительства недвижимости.
Человечество всегда что-то строило. И строительного опыта ,поэтому, ему не занимать. Однако, как показывает практика, зачастую, и покупатели недвижимости и те, кто её строит "самостроем" не обладают занием самых элементарных строительных норм.
Чтобы купить или построить хороший безопасный дом надо знать хотя бы основные строительные нормы. Об этих нормах и их нарушениях читаем далее.

Итак, не забывая о важности проверить у продавца наличие у него прав на владение и продажу дома, предлагаемого к вашему осмотру, сосредоточимся на технической стороне вопроса и оценим соответствие этого дома критериям безопасности и надежности. В данном разделе пойдет речь не о косметических дефектах зданий, а только о "жизненно" важных как для самого дома, так и для безопасности в нем проживающих людей. Исправление этих дефектов потребует от хозяина дополнительных материальных затрат, что должно быть учтено при договоренности между продавцом и покупателем о цене за данное домовладение.
Сначала необходимо выяснить вопрос об отсутствии близости подпочвенных вод. На большой части Краснодарского края это очень актуальная проблема. Близость подпочвенных вод не даст возможности хозяину дома иметь полноценный погреб, подвальный этаж, смотровую яму в гараже. А на огороде будет тяжело вырастить хороший садик, так как деревья будут периодически погибать. Если Вам предстоит новое строительство на участке с близостью подпочвенных вод, то это накладывает необходимые конструктивные особенности на фундамент строения. Хотя в большинстве случаев самостроя, как видно на практике, эти особенности не учитываются..

1.Осмотр и выявление дефектов фундамента.
Для этого необходимо обойти дом с каждой стороны и внимательно осмотреть видимую часть фундамента. Если есть подпол, который граничит со стенкой фундамента, то это хорошая возможность осмотреть часть фундамента изнутри. Фундамент не должен иметь никаких трещин!! Любая, даже незначительная, «ниточная» трещина свидетельствует о том, что ваш дом в чем-то похож на бомбу замедленного действия - не знаешь когда конкретно она взорвется. Хотя при этом продавец ( и даже соседи этого продавца) могут вас уверять, что: "Ничего страшного! У половины Кубани такие фундаменты! И стоят все как миленькие!". Опыт показывает, что стоят во-первых не все, а те что и стоят, то совсем не "как миленькие". Затягивать капитальный ремонт такого фундамента не рекомендуется. К слову сказать, в случае дефекта фундамента не все безнадежно. Проведение специализированных ремонтных работ во многих случаях может решить проблему.
Но, во-первых, это потребует обязательно дополнительных финансовых вложений. Во-вторых, если у вас есть выбор, то подобные дома (если только вы не знаете способ чтобы наверняка решить эту проблему) лучше избегать покупать. В любом случае, даже если вы решились все-таки приобрести дом с подобным дефектом, то вполне резонно просить у продавца скидку на ремонтные работы.
На большей части территории Краснодарского края (там где климат степной зоны) нормативная точка промерзания грунтов находится на глубине 80см . Это совсем не значит, что каждую зиму почва будет промерзать на эту глубину. Как правило она промерзает на глубину 25-40 см. Но нормативы рассчитаны на те морозы, которые хоть редко, но бывают. Отсюда следует, что нормативная глубина залегания самого фундамента должна составлять составляет около 120 см. Но как показывает личный опыт общения с местным строителями, многие на этапе строительства сильно недооценивают фактор необходимой глубины фундамента. Редкий фундамент имеет такую глубину залегания. Местные строители очень любят заглублять фундаменты на глубину не более 60 см., считая ,что «это уже выше крыши». Умение экономить - важное умение, но не в ущерб качеству, особенно у фундаментов. И ничего нет удивительного, если в одну из очень холодных зим , такой фундамент осел и «лопнул», трещина прошла через стену от фундамента до верхнего ряда кладки. Причиной этой трещины как раз стало то, что влажный грунт промерз ниже основания фундамента, а вода , замерзая, увеличивается в объеме, причем силу замерзающей расширяющейся воды покорить почти не возможно. Этот замерзший грунт создает мощные силы напряжения на подошву фундамента как бы приподнимая его, при этом уплотняя грунт под этой подошвой, под которой после оттаивания грунта образуются участки рыхлого размягченного влагой грунта в который и оседает затем фундамент, вместе с домом, готового в следующую грядущую заморозку «вспучить» ваш дом еще больше. Огромную роль в этом процессе играет отсутствие надлежащих мер по водоотведению от фундамента. Об этом читаете ниже в разделе "Дефекты кровли".
К слову сказать, многие продавцы недвижимости осознают, что видимый дефект фундамента будет снижать оценочную стоимость их объекта продажи. Поэтому стараются всячески замаскировать этот дефект (заново штукатуря цоколь перед продажей, или обкладывая его плиткой). Поэтому если вы пришли на осмотр дома и хозяин вам, бравируя, говорит: «Посмотри, я для будущего владельца даже цоколь оштукатурил (плиткой обложил или сайдингом «зашил»)"-, советую Вам сильно насторожиться по этому поводу и к качеству таких домов быть особенно придирчивым! Лично для меня намного надежней покупать дом без свежего ремонта. В этом случае заметны проблемы дома. С продавцом будет логичнее договорится о том, чтобы он уступил в цене для ремонта. В этом случае вы ничего не потеряете, и у Вас будет возможность сделать этот ремонт на собственный вкус.
Говоря о местных особенностях строения фундаментов, необходимо упомянуть, что до недавнего времени многие фундаменты строились с добавлением большого количества в бетон речной гальки или "булыги", как называют её здесь. Мы уже отмечали, что адгезия поверхности "булыги" к бетону недостаточная, и через несколько лет такой фундамент сильно теряет свои прочностные характеристики.Имейте это в виду, при покупке дома, заметив, что фундамент этого дома сделан из такого бетона. Такой вид бетонной смеси допускается только для подстилающих слоев фундамента, но никак не для основных несущих конструкций. Исправление этого "недостатка" может обернуться большими материальными затратами.
2. Дефекты стен.
В некоторых случаях дефекты стен напрямую связаны с проблемами некачественного фундамента.
Как уже было отмечено, разрывы фундамента обязательно передаются на стену. Однако перед продажей их стараются всячески замаскировать. Если вы увидели выделяющийся более широкий шов межкирпичной кладки, идущий от фундамента к стене, никогда не верьте словам продавца: «Это так и надо», «Это было уже до меня, я не знаю что это такое». Может быть он и не знает, но для Вас это должно быть однозначным признаком возможных проблем с фундаментом дома.
Еще такие трещины могут появляться при недостаточной прочности перемычки над проемом. Если не прочной оказалась только перемычка под облицовочной кладкой, то «поплывет» только наружная облицовочная кладка. В этом случае необходимо устройство новой перемычки и капитальный ремонт наружной кладки.
Если не выдерживает нагрузки перемычка под несущей кладкой, тогда совсем беда. Дом аварийно-опасен для проживания и ему необходим срочный дорогостоящий капитальный ремонт.
В разных случаях недобросовестный продавец пытается решить эти проблемы одинаковым способом, облицовывая стены сайдингом, либо обкладывая дом кирпичом.
Часто под довольно опрятными шедеврами из сайдинга, прячут такие вот ветхие «шедевры» домостроения.

В данном случае, покупая такую «подкрашенную» рухлядь покупатель очень сильно переплачивает только за внешний вид(который еще не факт, что сохранится на долгое время).Дом после облицовки сайдингом не станет новее и прочнее, а покупатель данного объекта в итоге останется один на один со всеми проблемами ветхого дома.

В последнее время получают широкое распространение пенобетонные стеновые блоки. Что это такое мы рассматривали на страничке: "Какие дома и из чего строят на Кубани".
В случае, если вам предлагают купить дом, в котором наружные несущие стены собраны из пеноблоков, тогда необходимо обязательно убедиться в наличии верхнего бетонного армирующего пояса. Покупая дом из пенобетонных блоков без верхнего бетонного армопояса, вы очень рискуете, что однажды крыша дома начнет разрушать стены дома. Это серьезный недостаток чтобы его упускать из виду. Как говорилось ранее, долговечность дома собранного из пенобетонных блоков сильно зависит от соблюдения технологии производства этих блоков. А сей факт проверить при покупке такого дома будет совсем не возможно. Поэтому больше доверия дому сделанному по каркасно-бетонному типу, в котором пенобетон использован только в качестве ограждающей конструкции, а не несущей.

Неплохо в условиях Кубанского климата зарекомендовала себя стена собранная на основе пескоцементных стеновых блоков и "утепленная " теплоизолятором. Если стена сложена по "классически": толщиной в половину пескоцементного блока + облицовочный кирпич, то чтобы стена дома соответствовала современным нормам теплосбережения, толщина теплоизолятора должна составлять не менее10 см(что, по- правде, никогда еще не встречал). Во -вторых, надо учесть фактор обживания грызунами пространства между несущей стеной и облицовочной кладкой. Листы пенопласта легко разрушаются грызунами, и в местах норок грызунов теплоизоляция теряет функции.Этого не происходит, если дом теплоизолируется минеральной ватой или минплитой.
Говоря о домах, собранных по "каркасно-щитовой" технологии (или ,как еще иногда называют, по "канадской" технологии), хочется сказать, что производство недорого жилья по данной технологии вполне приемлемый и интересный вариант. Но важно отметить, что данному типу домов требуется особо качественный подбор материалов для строительства, чтобы характеристики материала отвечали строго заданным проектным величинам. Сам проект данных домов должен основываться на точных расчетах индивидуально к условиям местности в которой будет эксплуатироваться данный дом.
В основном, это касается расчета так называемой "точки росы". Эта точка росы-очень прихотливая особа. Порой она уникальна даже для отдельно взятой стены одного дома, в зависимости от ее расположения относительно сторон света. "Точка росы" - это такое соотношение влажности воздуха, его температуры и температуры поверхностей материала, при котором происходит превращение влаги испаренной в воздухе в капли воды ( конденсат) на поверхности материала. Например, толщину каменных стен надо расчитать так , чтобы эта точка росы образовалась в толще материала, куда практически не поступает воздух с испаренной влагой через сам материал, а значит и не будет образовываться конденсат.
В стенах каркасно - щитовых домов, эта точка росы тоже образуется в толще самой стены, но однако в отличии от кирпича и бетона, утеплитель очень хорошо способен пропускать к точке росы влажный воздух. И в этом случае, чтобы в толще такой стены не образовывался конденсат, очень большую роль имеет так называемая "пароизоляция" стены. О вреде воды внутри стены каркасно-щитвого дома нормальному человеку можно много не объяснять. Если представить то, насколько этот конденсат после образования плохо выветривается из стены, то можно представить в какой опасности находится каркас дома.
На этой фотографии видны серые вертикальные пятна на сайдинге каркасно - щитового дома. Эти серые пятна в точности повторяют контуры мест, где заложен утеплитель между стойками каркаса, являсь свидетельством образования под сайдингом мест "намокания" этого утеплителя.

Еще к одним распространенным дефектам жилых строений относятся оконные блоки в один переплет. В основном такое остекление встречается на вторичном рынке жилья в старых постройках.Покупая дом с одинарным остеклением, имейте ввиду, что подобные окна зимой будут «плакать», т.е конденсировать на себе влагу, что в свою очередь приводит к образованию грибка на оконных блоках, помимо быстрого разрушения самого окна. Напомнить себе о вреде грибков можно ,перейдя по ссылке . Значит , покупая дом с подобным видом оконных блоков, стоит задуматься о замене окон, например на пластиковые или деревянные с двойным остеклением. В любом случае, при герметизации оконных проемов необходимо будет привести в соответствие вентиляционную систему дома. О важности этого уже говорилось в разделе :"В каком доме жить безопасно" ,что повлечет за собой большие финансовые вложения.
Местный рынок пластиковых окон предоставит Вам выбор из таких металлопрофилей как: KRAUSS,MONBLANCO,KBE. Что бы Вам не говорили, вся эта продукция имеет российское происхождение. Средние цена составляет около 2300 руб за м2 изделия без установки.
Деревянные окна с двойным остеклением , не смотря на эклогичность по сравнению с пластиковыми окнами, проигрывают пластиковым окнам в цене и практичности. Деревянные "евро-окна", обходятся покупателю на треть дороже, чем окна из металлопрофиля.
Часто на вторичном рынке домостроения можно встретить окошки, установленные заподлицо с наружной стеной дома.Делая так, хозяева пытаются сэкономить на облицовке наружных откосов оконного проема.Такая установкя является грубым нарушением монтажа окон, так как приводит к попаданию влаги между окном и стеной, и развития там деструктивных процессов.Окошки должны устанавливаться с отступом (с четвертью) внутрь стены, имея обязательно отлив.
3.Дефекты кровли.
Один из самых распространенных дефектов конструкции кровли является отсутсвие надлежащих кровельных свесов.
Края кровли должны выступать за наружную часть стены, в зависимости от высоты здания, минимум на 40-50 см.,а в регионах, где бывают усиленные ветра и более. Это необходимо для того, чтобы при осадках влага задуваемая ветром не попадала на стену. У стен лишенных такой защиты сверху, срок службы намного меньше. Влага , попавшая на стену, становится наиболее деструктивной при температурах близких к нулю, что бывает на Кубани в зимний период. Попадая на стену в этот период, она плохо испаряется и в ночные заморозки, превращаясь в лед, сильно разрушает пористый строительный материал, такой как, кирпич и бетон.
Кроме этого, кровельный свес должен обеспечить надежное прикрепление водоотводных желобов. Все эти мероприятия преследуют важную цель - максимально уменьшить попадание влаги под фундамент дома, т.к. папавшая в землю влага, уменьшает прочностные характеристики грунта, делает его более "мягким", что чрезвычайно опасно в близости фундамента. В особенно дождливые сезоны отсутствие кровельных свесов, водоотводных желобов и бетонной отмостки по периметру здания может обернуться для дома неравномерным оседанием фундамента, что в свою очередь может привести к нарушению целостности фундамента, трещинам и нарушению целостности кладки стены.
Таким образом, данные дефекты конструкции кровли могут сильно повлиять на срок эксплуатации здания в целом и привести к досрочному его разрушению. Обязательно обращайте внимание на наличие правильно собранной кровли у дома.
Вот так выглядит правильная конструкция кровельного свеса и водоотводных желобов.

А вот так выглядит отмостка спустя всего четыре года после ее монтажа вокруг дома, у кровли которого нет кровельного свеса и желобов. На лицо, выражено ее явное преждевременное "старение" и оседание.

Часто дома сделанные специально на продажу выглядят приблизительно вот так.

Кровельный свес отсутствует, для крепления водоотливного желоба места тоже нет. Обратите внимание на серое пятно-развод по лицевой стороне фундамента (дом новый). Это след от намокания этой части фундамента после осадков. Не пройдет и нескольких лет, как штукатурка в этом месте начнет осыпаться, отмостка превратиться в такую, которую видели на фотографии выше. Если же такое "водоотведение" сопряжено с неглубоким залеганием самого фундамента, то дом может осесть и дать трещину. Дальнейший ремонт этой части фундамента бесперспективен без решения проблемы "сверху", то есть правильного отведения воды как от стены, так и от фундамента дома.
При осмотре дома хорошо было бы заглянуть в чердачный этаж. Особенно это актуально для старых домов. Дело в том, что есть в местном регионе такой жук-короед. Называют его местные "шашелем". Научное его название не знаю, но то как этот жук разрушает стропильную систему кровли видеть приходилось. Конечно, не за один год. Но если поселится такой вредитель в деревянной конструкции кровли, то лет этак за десять парочку стропил может основательно подточить. Особенно это чревато, когда стропильная система в условиях местного самостроя была собрана не по технологии и прочность ее даже только что собранной оставляла желать лучшего.
Если у кровли долгое время давал течь коньковый элемент, то скорее всего в этом месте тоже будут испорченные балки или стропила.
Хорошо если на кровле Вашего дома будут предусмотрены вот такие снего-задержатели.
В условиях теплых зим Краснодарского края они очень актуальны. Дело в том, что обильно выпавший снег на крышу при оттепели начинает пластами "сползать" вниз с кровельного металла.Такие пласты обладают достаточной массой чтобы повредить систему кровельных желобов.Снего-задержатели дают возможность снегу растаять и стечь с крыши в виде воды.
4.Инженерные коммуникации.
Система канализации.

Система канализации частных домов в Краснодарском крае представлена выгребными ямами, или по-другому их называют септиками.
Широкое распространение получили септики смонтированные из бетонных колец.
Это септик из бетонных колец сфотографированн без смонтированной бетонной крышки.

А вот так монтируется септик со стенками из полублока, с зазорами между полублоками в стенках для улучшенного дренажа.

Если дом новый и септик не заполнен, то у вас есть возможность,заглянув в него, оценить его глубину и объем. Хорошим септиком считается септик глубиной около 3 метров, размерами 2х2 метра. То есть приблизительно общим объемом около 10-12 м3. В этом случае его рабочий объем составит приблизительно ( в зависимости от того на какой глубине будет находится в септике канализационная коллекторная труба) около 9 м3 ( 9000 литров). Если в день будет выливаться в септик 100 литров воды, то рабочий объем такого септика должен был заполнится за 90 дней, но пока дно септика не заилено, то жидкая составляющая сточных вод дренирует в почву. Некоторые септики поэтому (это зависит от типа грунта в которм вырыт септик) не требуют откачки десятилетиями.Однако у старых септиков дно со времнем заиливается и дренажная способность грунта резко снижается. Поэтому ,покупая старый дом ,имейте ввиду, что к септику должна иметься возможность подвести шланг ассенизаторской машины ,чтобы его откачать. Если возможность откачки будет отсутсвовать( у некоторых домов септики вырыты за домом в сторону огорода, а не улицы), значит учтите, что есть вероятность, что в скором будущем вам придется выкапывать и устраивать новую выгребную яму, а это тоже принесет Вам затраты.

Водоснабжение частных домов.

Обеспеченность дома чистой питьевой водой- это ,наверное, одна из самых важных составляющих жизни в частном доме, влияющих непосредственно на продолжительность самой жизни человека.
Зачастую водоснабжение частного дома присходит из домашней скважины. Поэтому важно учитывать, чтобы скважина была удалена от септика на достаточном расстоянии. Достаточным расстояние согласно СНиПа 2.04.02-84*«Водоснабжение. Наружные сети и сооружения» считается "не менее 20 м выше (по потоку подземных вод) от источников возможного загрязнения (уборных, канализационных сооружений и трубопроводов, складов удобрений, компоста и т.п.)" , а также " конструкция сооружений не должна допускать возможности проникновения в эксплуатируемый водоносный горизонт поверхностных загрязнений, а также возможности соединений его с другими водоносными горизонтами". К этому хочется добавить, что на практике очень редко наблюдал соблюдение этих правил застройщиками. Во-первых , порой это технически сложно сделать по причине близкососедствующих друг с другом домовладений.Во-вторых, элементарно многие недооценивают вред близости септика и водозаборной скважины.А ведь это то, что может наносить нашему организму вред каждый день.В-третьих , хочется добавить, что домашние скважины содержат воду как правило из грунотвых слоев ( 15-35 метров) вод или из верховодных слоев (до 15 метров). Такая вода не будет отвечать требованиям СНиП 2.04.02 к хозяйственно-питьевой воде. А это значит, что каждый дом , снабжающийся водой из такой скважины, должен иметь хорошую фильтрующую домашнюю станцию. Но по старинке многие считают колодезную воду "самой чистой", не учитывая, что с тех времен когда так ,возможно, и было прошло уже минимум лет 100.

Система отопления частного дома.

Хочется сказать еще о системе отопления. Как правило она состоит из газового водонагревательного котла и водяных регистров отопления . Если в покупаемом доме отопление осуществляется на основе электрических котлов, то надо знать, что даже в условиях местных теплых зим, электрическое отопление выходит в 2-3 раза дороже, чем отопление на газу. Отопление среднестатистического дома площадью около 70 м2 в самый холодный месяц зимы с помощью электрических ТЭНов, может обойтись около 4500 руб, тогда как на газу это обойдется около 1600 руб. Продавцы в домах с отоплением на электричесвте стараются на словах при продаже занизить суммы расходов на отопление. Поэтому при выборе дома, не забудьте посмотреть реальные квитки на оплату электроэнергии и газа, чтобы оценить теплоэффективность данного дома. А еще, дома , отапливающиеся электричеством, имеют систему электропроводки , позволяющую потреблять киловатты электроэнергии в обход счетчика. Попросту говоря воровать электроэнергию. Поэтому, если вы не хотите стать будущим владельцем дома, в котором будете вынуждены ежемесячно обманывать местные энергетические компании, то никогда не верьте, если продавец говорит , что отопление в зиму обходится затратами , сопоставимыми с отоплением на газу. Вас обманывают, и вынуждают в этой ситуации тоже в скором будущем обманывать.